전세사기 최소보장제, 보증금 1.5억이면 최소 5천만 원: 11월 13일부터 부족분 지원

2026년 10월 25일 기준

이미지는 이해를 돕기 위해 AI로 제작했습니다.

전세사기 피해자로 결정됐는데 경매가 끝나고도 보증금을 거의 돌려받지 못했다면, 11월 13일부터 확인해 볼 제도가 생깁니다. 전세사기 최소보장제는 경·공매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 나라가 지원하는 제도입니다. 보증금이 1억 5천만 원이면 최소 5천만 원까지 회복되는 구조입니다.

40대 가장으로 가계부를 맞추다 보면 전세보증금이 한 집 살림의 대부분이라는 걸 실감합니다. 그래서 이 제도는 얼마를, 언제, 누가 받는지가 핵심입니다. 아래는 국토교통부 10월 6일 보도자료와 법제처에 공개된 개정 특별법 조문을 대조해 정리한 내용입니다.

한눈에 보기

• 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1보다 적으면 그 차액(최소지원금)을 지급합니다
• 2026년 11월 13일(금) 시행, LH가 신청을 받아 90일 안에 지급 여부를 정합니다
• 피해주택을 직접 산 경우, 배당요구를 하지 않은 경우 등은 신청할 수 없습니다
• 받으면 같은 법에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다

보증금 1억 5천만 원이면 나라가 채워 주는 돈은

계산식은 하나입니다. 최소지원금 = 보증금의 3분의 1 − 이미 돌려받은 돈입니다. 이미 돌려받은 돈에는 대항력·우선변제권으로 받은 배당금, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 공공주택사업자(LH 등)가 피해주택을 사들이며 생긴 경매차익(감정가와 낙찰가의 차액), 임대료 지원액이 들어갑니다.

보증금 1억 5천만 원의 3분의 1은 5천만 원입니다. 경매로 2천만 원을 받았다면 나머지 3천만 원을 지원받고, 4천만 원을 받았다면 1천만 원을 지원받습니다. 어느 경우든 회복액 합계는 5천만 원에 맞춰집니다.

보증금	최소보장금 (보증금의 3분의 1)
1억 원	약 3,333만 3천 원
1억 5,000만 원	5,000만 원
2억 원	약 6,666만 7천 원
3억 원	1억 원
5억 원	약 1억 6,666만 7천 원

전세사기피해자로 결정받을 수 있는 보증금 상한은 5억 원이고, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다(법 제3조 제1항 제2호). 최소보장금은 이 보증금을 기준으로 계산합니다.

계산 예시 1 — 국토부 보도자료 사례
보증금 1억 5,000만 원, 경매 배당 2,000만 원, 경매차익 1,000만 원
최소보장금: 1억 5,000만 원 ÷ 3 = 5,000만 원
이미 회복한 돈: 2,000만 원 + 1,000만 원 = 3,000만 원
최소지원금: 5,000만 원 − 3,000만 원 = 2,000만 원 → 회복액 합계 5,000만 원

계산 예시 2
보증금 2억 원, 경매 배당 4,000만 원(그 밖의 회복액 없음)
최소보장금: 2억 원 ÷ 3 = 약 6,666만 7천 원
최소지원금: 약 6,666만 7천 원 − 4,000만 원 = 약 2,666만 7천 원

※ 위 금액은 표준 가정에 따른 예시이며, 실제 금액은 개인의 소득 구간·우대금리·계약 조건에 따라 달라집니다.

반대로 경매 배당과 경매차익만으로 이미 3분의 1을 넘었다면 받을 돈은 없습니다. 이 제도는 손실 전부를 메워 주는 장치가 아니라 회복액의 바닥을 정해 두는 장치입니다.

누가 받고, 누가 못 받나

신청할 수 있는 사람은 전세사기피해자, 그리고 법 제2조 제4호 다목에 따라 국토교통부 장관의 결정을 받은 임차인입니다. 다목에는 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우(신탁사기 등)가 포함됩니다(법 제25조의9 제1항). 먼저 피해자등 결정을 받아야 신청 대상이 됩니다.

항목	내용
받는 돈	보증금의 3분의 1 − 이미 회복한 금액 (배당·반환채권 변제·경매차익·임대료 지원액)
신청 시기	LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
신청 기간	피해자등 결정일부터 3년 (경·공매 진행 등 부득이한 경우 경·공매 완료일부터 1년). 이미 결정된 사람은 2026년 11월 13일부터 3년
결정	신청일부터 90일 이내, 서류 보완 등 부득이하면 30일 안에서 한 차례 연장
접수·지급	한국토지주택공사(LH)에 위탁
신청 불가	피해주택을 직접 매수한 경우, 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우, 선지급금을 이미 받은 경우

신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임차보증금반환채권 변제 관련 서류를 냅니다. 질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증에 가입해 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우는 처음부터 피해자 결정 대상에서 빠집니다(법 제3조 제2항 제1호). 반환보증과 전세대출 보증이 어떻게 다른지는 청년 전세대출 나이 39세 확대 글에서 다뤘습니다.

최소지원금과 선지급금은 무엇이 다른가

선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 미리 받는 돈입니다. 주로 신탁사기처럼 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약해 처분 절차가 길어지는 경우를 위한 장치입니다(법 제25조의10 제1항).

구분	최소지원금	선지급금
받는 때	경·공매 등 처분이 끝난 뒤	피해주택 처분이나 LH 매입이 끝나기 전
주요 대상	최소보장피해자	적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인(신탁사기 포함) 등
금액	3분의 1 − (배당·반환채권 변제·경매차익·임대료 지원액)	3분의 1 − (반환채권 변제액·선지급 전까지의 임대료 지원액 등)
뒤처리	나중에 보증금을 더 회수하면 신고하고 반납	경·공매 결과를 반영해 정산, 정산 때까지 대항력 유지
공공임대주택 지원	받을 수 없음	받을 수 없음

국토부 보도자료의 사례로 보면, 보증금 1억 5천만 원에 임대료 지원액 1천만 원만 받은 피해자는 선지급금 4천만 원을 받아 회복액이 5천만 원이 됩니다. 선지급금을 받으면 최소지원금은 따로 신청할 수 없습니다(법 제25조의9 제2항 제3호).

11월 13일에 신청하면 결정은 언제 나오나

날짜	내용
2026년 5월 12일(화)	개정 특별법 공포 (법률 제21634호)
2026년 10월 6일(화)	시행령 개정안 국무회의 의결
2026년 11월 13일(금)	최소보장제·선지급 시행
신청일부터 90일 이내	LH가 지급 여부와 금액을 정해 통지 (한 차례 30일 연장 가능)
통지받은 날부터 30일 이내	결정에 이의가 있으면 이의신청 (행정기본법 제36조)

시행 첫날 신청하더라도 90일을 다 쓰면 결정은 2027년 2월 중순 무렵, 한 차례 연장되면 3월 중순 무렵까지 늦어질 수 있습니다. 경·공매가 이미 끝났고 서류가 갖춰져 있다면, 시행 직후 LH 안내를 확인해 일찍 접수하는 쪽이 기다리는 기간을 줄입니다.

받기 전에 알아 둘 네 가지

공공임대주택 지원과 함께 받을 수 없습니다

최소지원금이나 선지급금을 받으면 같은 법 제25조부터 제25조의3까지에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다(법 제25조의9 제3항, 제25조의10 제4항). LH가 매입한 피해주택에 공공임대로 계속 살 계획이라면, 신청 전에 두 지원이 어떻게 맞물리는지 LH에 확인해 볼 자리입니다.

배당요구를 안 했어도 11월 13일 전에 시작된 경매라면 괜찮습니다

배당요구나 배분요구를 하지 않으면 최소지원금을 신청할 수 없습니다. 다만 이 제한은 11월 13일 이후 처음 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 경우부터 적용합니다(법률 제21634호 부칙 제5조). 그 전에 시작된 경매에서 배당요구를 놓쳤다면 이 사유로는 빠지지 않습니다.

신청 기간 3년은 11월 13일부터 다시 셉니다

11월 13일 이전에 이미 피해자등으로 결정된 사람도 이 제도를 적용받습니다. 이때 3년의 신청 기간은 결정일이 아니라 시행일인 2026년 11월 13일부터 셉니다(부칙 제4조). 결정받은 지 오래됐다고 기한이 지난 것은 아닙니다.

나중에 보증금을 더 돌려받으면 반납합니다

최소지원금을 받은 뒤 보증금 일부를 회수하거나 반환채권으로 변제받으면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다(법 제25조의11). 신고하지 않거나 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 붙고, 반납하지 않은 돈은 국세 강제징수의 예에 따라 징수합니다.

LH의 세부 신청 창구와 접수 방법은 시행에 맞춰 안내될 예정입니다. 안내가 나오면 같은 주소에서 신청 방법을 덧붙이겠습니다.

출처

• 국토교통부 보도자료, 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결 (2026.10.6) — KDI 경제교육·정보센터 게재본
• 법제처 국가법령정보센터, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 (법률 제21634호, 2026.5.12) 제3조·제14조의2·제25조의9~제25조의11·제34조·부칙 — 법령 원문

고지 — 이 글은 공개된 자료를 바탕으로 경제·정책 내용을 정리한 것이며, 특정 금융상품이나 종목의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 정책·지원사업의 조건은 변경될 수 있으므로 신청 전 공식 공고를 확인하시기 바랍니다. 데이터 정리와 초안 작성에 AI를 활용하며, 발행 전 검토합니다. 내용에 오류가 있으면 bari8tock@gmail.com으로 알려 주시면 확인 후 수정합니다.