전월세 전환율 계산, 기준금리 3% 동결로 상한 연 5%: 보증금 1억이면 월세 41만 7천 원까지

2026년 10월 22일 기준 (한국은행 기준금리 연 3.00%)

이미지는 이해를 돕기 위해 AI로 제작했습니다.

전월세 전환율 계산은 한 줄이면 됩니다. 월세로 돌리는 보증금에 연 5%를 곱하고 12로 나눈 값이 지금 집주인이 받을 수 있는 월세의 천장입니다. 보증금 1억 원이면 월 약 41만 7천 원, 전세 3억 원 전부를 돌리면 월 125만 원까지입니다.

연 5%라는 숫자는 오늘 오전 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 3.00%로 묶으면서 그대로 유지됐습니다. 기준금리가 움직이면 이 천장도 같은 폭으로 움직이므로, 재계약을 앞두고 있다면 계산하는 날의 기준금리부터 확인해야 합니다.

한눈에

• 법정 상한: 연 10%와 '기준금리 + 연 2%' 중 낮은 쪽, 지금은 연 5.00%
• 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 상한은 월 약 41만 7천 원, 기준금리 0.25%p마다 약 2만 1천 원씩 달라짐
• 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자 동의가 있어야 하고, 동의해도 상한은 적용됨

기준금리 3.00% 동결, 전환율 상한은 연 5%에서 멈췄다

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다. 하나는 시행령이 정한 연 1할(10%)이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 연 2%를 더한 비율입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 늘 뒤쪽이 낮으므로, 실제로는 '기준금리 + 2%'가 상한입니다.

올해 기준금리는 5월 28일 연 2.50%에서 동결된 뒤 7월 16일과 8월 27일 두 번 연속 0.25%p씩 올라 연 3.00%가 됐습니다. 오늘 10월 22일 회의는 동결이었습니다. 그래서 전환율 상한은 5월 말 4.50%에서 지금 5.00%까지 올라 있습니다.

더하는 이율 2%도 처음부터 이 숫자는 아니었습니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정 전에는 연 3.5%였고, 그때 낮아진 값이 지금까지 이어지고 있습니다. 법제처는 개정 이율이 적용되는지를 갱신계약의 개시일이 아니라 체결일로 판단해야 한다고 해석했습니다. 이 해석에 비춰 보면, 계산도 계약을 맺는 날의 기준금리로 해 두면 헷갈림이 적습니다.

보증금을 얼마나 돌리느냐에 따라: 1억·1억 5천·2억·3억 계산표

아래 표는 월세로 바꾸는 금액별로 한 달 월세 상한을 계산한 것입니다. 가운데 열이 지금 값이고, 양옆은 기준금리가 0.25%p 낮았던 7~8월과 0.25%p 더 오를 경우입니다.

월세로 돌리는 보증금	상한 연 4.75% (7월 16일 인상 뒤)	상한 연 5.00% (지금)	상한 연 5.25% (0.25%p 인상 시)
1억 원	약 39만 6천 원	약 41만 7천 원	약 43만 8천 원
1억 5천만 원	약 59만 4천 원	62만 5천 원	약 65만 6천 원
2억 원	약 79만 2천 원	약 83만 3천 원	87만 5천 원
3억 원	약 118만 8천 원	125만 원	약 131만 3천 원

표에서 보듯 전세 전부가 아니라 일부만 돌리는 반전세도 계산은 같습니다. 보증금 전체가 아니라 월세로 바뀌는 금액에만 전환율을 곱합니다.

계산 예시 — 전세 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세로 바꾸자는 제안을 받았을 때

월세로 바뀌는 금액: 3억 − 1억 = 2억 원
상한: 2억 원 × 연 5% ÷ 12 = 월 약 83만 3천 원

집주인이 월 100만 원을 제시했다면, 거꾸로 계산한 전환율은 100만 원 × 12 ÷ 2억 원 = 연 6.0%입니다. 상한 5%보다 1%p 높습니다.

※ 위 금액은 표준 가정에 따른 예시이며, 실제 금액은 개인의 소득 구간·우대금리·계약 조건에 따라 달라집니다.

머릿속으로 빨리 가늠하려면 두 숫자만 기억하면 됩니다. 지금 상한에서는 1억 원당 월 약 41만 7천 원이고, 기준금리가 0.25%p 움직일 때마다 1억 원당 월 약 2만 1천 원씩 달라집니다.

전세대출 1억 5천만 원이 있다면, 대출을 갚고 월세로 돌리는 편이 나을까

전세보증금 일부가 대출인 세입자라면 비교할 대상이 하나 더 있습니다. 보증금 1억 5천만 원을 돌려받아 대출을 갚고 그만큼 월세를 내는 경우와, 대출을 그대로 두고 이자를 내는 경우입니다. 만기일시상환 대출이라면 한 달 이자는 대출금에 금리를 곱하고 12로 나눈 값입니다.

월세 상한 62만 5천 원은 연 5%로 계산한 값이라, 대출금리가 연 5%보다 낮으면 대출을 유지하는 쪽이 한 달 부담이 적습니다. 대출금리가 연 4%면 이자는 50만 원으로 상한보다 12만 5천 원 적고, 연 6%면 75만 원으로 12만 5천 원 많습니다. 다만 이 비교는 상한까지 월세를 받는다는 가정이고, 실제 제시 금액이 상한보다 낮으면 갈림점도 따라 내려갑니다.

계산 — 전세자금대출 1억 5,000만 원 (2년 · 만기일시상환) 가구

대출 유지: 1억 5천만 원 × 대출금리 ÷ 12 → 연 4%면 50만 원, 연 5%면 62만 5천 원, 연 6%면 75만 원
월세 전환(상한): 1억 5천만 원 × 연 5% ÷ 12 = 62만 5천 원

대출금리 4·5·6%는 비교를 위한 가정값입니다. 대출을 일찍 갚을 때 드는 수수료와 보증료는 계산에 넣지 않았습니다.

※ 위 금액은 표준 가정에 따른 예시이며, 실제 금액은 개인의 소득 구간·우대금리·계약 조건에 따라 달라집니다.

40대 가장으로 가계부를 맞추다 보면 이런 비교에서 금리 0.5%p 차이가 한 달 몇만 원으로 바로 돌아옵니다. 대출금리는 은행 앱이나 대출 약정서의 현재 적용 금리로 넣어 보는 것이 정확합니다.

이 계산이 통하는 자리와 따로 확인할 자리

갱신 때는 세입자가 동의해야 바꿀 수 있다

국토교통부·법무부의 주택임대차보호법 해설집은 갱신되는 임대차를 기존 조건 그대로 다시 계약한 것으로 봅니다. 그래서 계약갱신요구권으로 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자 동의 없이는 어렵다고 설명합니다. 전환율 상한은 동의한 뒤에 금액을 정할 때 쓰는 숫자입니다.

합의해서 바꿔도 상한은 그대로 적용된다

같은 해설집은 동의로 전환하는 경우에도 제7조의2의 법정 전환율이 적용된다고 적고 있습니다. "서로 좋다고 했으니 6%도 된다"가 아니라, 합의한 월세도 상한을 넘지 못한다는 뜻입니다.

새 집 새 계약과, 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향

조문은 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'를 정하고 있습니다. 처음부터 보증금과 월세를 새로 정하는 새 계약에도 그대로 적용되는지는 해설집에 직접 답이 없습니다. 월세를 줄이고 보증금을 올리는 반대 방향도 이 조문에는 비율이 나와 있지 않습니다. 이런 경우라면 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회처럼 상담 창구에 계약서를 들고 물어볼 자리입니다.

동네 실제 시세가 궁금하다면 한국부동산원이 전국주택가격동향조사에서 공표하는 지역별 전월세전환율을 함께 보면 됩니다. 법정 상한은 넘으면 안 되는 선이고, 시세는 실제로 거래된 평균이라 둘은 서로 다른 숫자입니다. 집주인의 실거주 갱신 거절과 손해배상 계산은 계약갱신청구권 집주인 실거주 거절 글에, 다음 금통위 일정은 금통위 발표 시간과 결과 읽는 법에 정리해 두었습니다.

다음 기준금리 결정은 11월 26일(목)입니다. 그날 금리가 바뀌면 이 글의 상한과 계산표도 같은 주소에서 고쳐 두겠습니다.

출처

• 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) — 국가법령정보센터, 2026년 1월 2일 시행본
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) — 국가법령정보센터, 2026년 7월 1일 시행본
• 법제처 법령해석 20-0683 (2021. 3. 3.) — 월차임 전환 산정률 개정규정의 적용 시점
• 국토교통부·법무부 「주택임대차보호법 해설집」 (2020. 8.) — 36쪽 전월세 전환 Q1
• 한국부동산원 전국주택가격동향조사 — 지역별 전월세전환율 공표
• 머니투데이 (2026. 10. 22.), 세계일보 (2026. 10. 22.) — 10월 기준금리 연 3.00% 동결

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