비거주 1주택자 전세대출, 내 집에 한 번도 안 살았다면 2027년 1월부터 연장도 막힌다

2026년 10월 29일 기준

수도권에 아파트 한 채를 사 두고, 그 집은 세를 준 채 다른 곳에서 전세로 사는 가구가 있습니다. 이런 비거주 1주택자 전세대출은 2027년 1월 1일부터 새로 받는 것뿐 아니라 이미 받은 대출의 만기 연장까지 원칙적으로 막힙니다. 시행까지 64일이 남았습니다.

다만 1주택자 전부가 막히는 것은 아닙니다. 금융위원회가 정한 조건 세 가지가 모두 겹칠 때만 해당되고, 하나라도 빠지면 대상이 아닙니다. 반대로 대상이 아니어도 1주택자라면 따로 바뀌는 것이 하나 있습니다.

이미지는 이해를 돕기 위해 AI로 제작했습니다.

이 글의 답

• 수도권·규제지역 아파트 보유 + 남에게 임대 중 + 부부 모두 그 집에 산 적 없음, 셋이 겹치면 대상
• 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·만기연장 원칙적 금지
• 대상이 아닌 1주택자도 같은 날부터 보증비율이 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%로 축소
• 예외 사유와 실거주 인정 기준은 보증기관 내규로 확정되는 중이라, 만기 전 은행 확인이 필요

세 칸이 모두 '예'일 때만 막힌다

금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」은 전세대출 보증 제한 대상에 '투기적 목적의 비거주 1주택자'를 넣었습니다. 기존 보증 제한 대상에 한 유형을 더하는 방식입니다.

확인할 것	대상이 되는 경우	대상에서 빠지는 경우
① 무엇을 가졌나	수도권·규제지역 아파트 1채 (부부 합산)	빌라·오피스텔 등 아파트가 아닌 집, 수도권·규제지역 밖 아파트
② 그 집을 어떻게 쓰나	다른 사람에게 임대 중	본인 또는 배우자의 부모·자녀 등 직계존비속에게 임대
③ 산 적이 있나	본인도, 배우자도 그 집에 산 적 없음	본인이나 배우자 중 한 명이라도 산 적 있음

판정은 부부를 한 단위로 봅니다. 남편 명의 아파트라도 아내가 그 집에 살았던 적이 있으면 ③에서 빠집니다. 금융위 카드뉴스는 이 셋을 "모두 해당할 경우"로 묶어 두었으므로, 하나만 아니어도 신규·연장 금지 대상은 아닙니다.

2027년에 만기가 오는 대출이 먼저 부딪힌다

이번 제한이 기존 규제와 다른 점은 만기 연장까지 막는다는 것입니다. 전세대출은 보통 2년 계약에 맞춰 만기를 두고 연장하는데, 시행일 이후 돌아오는 연장 심사부터 새 기준이 적용됩니다. 2025년 하반기에 2년 계약으로 받은 대출이라면 2027년 안에 만기가 옵니다.

은행 전세대출은 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증의 보증서를 바탕으로 나갑니다. 보증이 나오지 않으면 은행 대출도 사실상 받기 어렵다는 점에서, 이 규제는 금리가 아니라 대출 자체의 문제입니다.

발표 당시 언론 보도에 실린 예외는 아래와 같습니다. 금융위 카드뉴스에는 "원칙적으로 금지"까지만 나와 있고 예외 목록은 없어, 세부는 보증기관 내규가 확정될 때 다시 확인해야 합니다.

보도된 예외	적용	근거 확인 상태
법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우 (토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 산 경우 등)	신규	언론 보도, 확인 필요
임대차계약을 승계하는 조건으로 산 경우, 그 계약 종료일까지	만기연장	언론 보도, 확인 필요
집주인이 보증금을 돌려주지 않아 대출을 갚기 어려운 경우	만기연장	언론 보도, 확인 필요
그 밖에 금융회사 여신심사위원회가 비거주가 불가피하다고 본 경우	신규·연장	언론 보도, 확인 필요

실거주 이력이 있어도 보증비율은 70%로 내려간다

세 조건에 해당하지 않는 1주택자도 2027년 1월 1일부터 바뀌는 것이 있습니다. 금융위는 1주택자의 전세대출 보증비율을 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 축소한다고 밝혔습니다. 지금 비율과 비교한 감소 폭은 보증기관 공식 안내에서 확인하지 못해 아래 계산에 넣지 않았습니다.

보증비율은 대출금 가운데 보증기관이 책임지는 몫입니다. 나머지는 은행이 보증 없이 떠안습니다. 표준 가정인 전세자금대출 1억 5,000만 원으로 시행 뒤의 몫을 나눠 보면 아래와 같습니다.

전세자금대출 1억 5,000만 원, 1주택자, 2027년 1월 1일 이후

수도권·규제지역(70%): 보증 1억 5,000만 원 × 70% = 1억 500만 원 / 은행 몫 1억 5,000만 원 × 30% = 4,500만 원

그 외 지역(80%): 보증 1억 5,000만 원 × 80% = 1억 2,000만 원 / 은행 몫 1억 5,000만 원 × 20% = 3,000만 원

※ 위 금액은 표준 가정에 따른 예시이며, 실제 금액은 개인의 소득 구간·우대금리·계약 조건에 따라 달라집니다.

같은 1억 5,000만 원이라도 수도권 1주택자는 은행이 4,500만 원을 보증 없이 떠안게 됩니다. 이것이 곧 내 한도가 그만큼 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 한도와 금리는 은행이 자체 심사로 정하므로, 은행마다 대응이 다를 수 있습니다.

헷갈리는 지점 네 가지

"1주택자 보증비율 축소는 비거주자만"이라는 보도

일부 기사는 보증비율 축소 대상을 '비거주 1주택자'로 적었습니다. 금융위 카드뉴스는 대상을 그냥 "1주택자"로 적고 있습니다. 비거주 1주택자는 아예 보증이 막히므로, 비율 축소는 제한 대상이 아닌 1주택자 전체에 해당하는 변화로 읽는 것이 맞습니다.

빌라 한 채, 지방 아파트 한 채

대상 조건은 수도권·규제지역의 '아파트'입니다. 빌라·오피스텔을 보유했거나, 수도권·규제지역 밖 아파트를 보유한 1주택자는 신규·연장 금지 대상이 아닙니다. 다만 1주택자이므로 보증비율 축소는 그대로 적용됩니다.

부모에게 세를 준 집

본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제한에서 뺍니다. 부모님이 사는 집을 가진 1주택자가 다른 곳에서 전세를 사는 경우가 여기에 들어갑니다.

지금이라도 주소를 옮기면 되나

발표 직후 보도에서는 금융위가 본인이나 배우자가 한 번이라도 주민등록을 옮겨 산 이력이 있으면 실거주로 본다고 설명했습니다. 실거주 인정 기준의 세부는 아직 보증기관 내규로 확정되는 단계입니다. 실제로 살지 않고 주소만 옮기는 것은 위장전입 문제가 될 수 있습니다. 세 준 집에 들어가 살려면 세입자의 계약갱신청구권부터 따져야 하는데, 이 순서는 집주인 실거주 갱신거절 글에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

비거주 1주택자 전세대출 규제는 지금 받은 대출에도 적용되나요?

시행일 전에 받은 대출이라도 2027년 1월 1일 이후 만기 연장 심사를 받을 때 대상이면 연장이 원칙적으로 막힙니다. 보도된 예외에 해당하는지는 만기 전에 은행에 확인해야 합니다.

청년 전세대출이나 버팀목도 해당되나요?

이번 조치는 대출 상품이 아니라 전세대출 '보증'을 제한하는 방식입니다. 어느 보증 상품까지 적용되는지는 보증기관 내규 개정에서 정해지므로, 이용 중인 상품의 보증기관에 확인해야 합니다. 청년 특례보증의 나이 기준은 청년 전세대출 나이 39세 확대 글에서 따로 다뤘습니다.

만기가 2027년에 걸린다면, 연말 전에 보증기관과 은행에 내 경우가 세 조건 중 어디에 걸리는지 먼저 물어볼 자리입니다.

출처

• 금융위원회 카드뉴스, [부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 2] (2026.8.13) — fsc.go.kr (대상 세 조건, 신규취급·만기연장 원칙적 금지, 1주택자 보증비율 70%·80%, 시행일 2027.1.1)
• 금융위원회 보도자료, 수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 (2026.8.13) — fsc.go.kr
• 한국경제, 실거주 이력 없으면 전세대출 연장 못한다 (2026.8.13) — hankyung.com (예외 사유)
• 파이낸셜뉴스, 집 사놓고 한번도 안 살았으면 전세대출 막힌다 (2026.8.13) — fnnews.com (보증기관, 예외 사유)
• 머니투데이, 30일 살아도 실거주 인정? (2026.8.17) — mt.co.kr (주민등록 이력 설명)

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