전월세 안심신탁, 세입자는 월세보다 얼마나 덜 낼까: 전세 2억 계산과 참여 조건

이미지는 이해를 돕기 위해 AI로 제작했습니다.

2026년 11월 5일 기준

전세금 2억 원을 맡기면 집주인은 매달 세전 72만 5천 원을 받고, 세입자는 그 돈을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)에 냅니다. 국토교통부와 HUG가 11월 4일 첫 임대인 모집을 시작한 전월세 안심신탁의 구조입니다. 지금 월세를 내는 세입자, 세입자 구하기와 연체가 걱정인 집주인 모두 해당될 수 있는 제도입니다.

다만 지금 열린 것은 집주인 모집이고, 실제 입주는 내년 1월부터 순서대로 이뤄집니다. 세입자가 쓸 전용 전세대출의 금리와 집주인 세금 감면은 아직 정해지지 않았습니다. 아래 계산은 그 빈칸을 가정으로 채운 예시입니다.

요약

• 세입자가 예치금을 HUG에 내면, HUG가 집주인에게 약정 수익(이번 공고 세전 연 4.35%)을 매달 지급합니다.
• 집값 20억 원 이하, 선순위 부채가 집값의 80% 이하인 집만 참여할 수 있고 소득·자산 제한은 없습니다.
• 세입자는 전세대출 금리가 지역 전월세 전환율보다 낮을 때 월세보다 유리해집니다. 전세 2억 원 기준 월 2만~5만 원 차이입니다.
• 집주인 임대소득세 50% 감면은 법 개정이 필요해 아직 확정 전입니다.

집값 20억 원 이하, 선순위 부채 80% 이하면 참여 대상

참여 자격은 사람이 아니라 집을 봅니다. 집주인과 세입자의 소득·자산은 따지지 않고, 아파트·빌라 같은 주택 유형도 묻지 않습니다. 대신 집값과 기존 대출 비율, 예치금 크기에 선을 둡니다.

항목	내용
대상 주택	주택가격 20억 원 이하, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하
예치금	적정 전세 시세 이내. 보증금 일부에 월세를 더하는 보증부 월세형도 가능(환산 전세가가 시세 이내인지 검증)
집주인이 받는 것	약정 수익 매달 지급(이번 공고 세전 연 4.35%), 계약 종료 뒤 공실이면 최대 2개월 치 지급(다음 세입자도 안심신탁으로 계약할 때)
세입자가 받는 것	예치금을 HUG가 보관·반환, 전용 전세대출(HUG·HF 보증) 예정, 요건 맞으면 버팀목 대출 이용 가능(연내 절차 완료 예정)
납부 순서	계약금으로 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에
신청처	집주인: 11월 4일부터 상시, 안심전세포털과 전국 HUG 지사
입주	요건 검증 → 3자 계약 → 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주

선순위 부채 80% 기준은 예치금을 지키려는 장치가 아닙니다. 정부 문답에 따르면 집이 압류·경매돼도 예치금은 HUG가 전액 돌려줍니다. 빚이 많은 집에서 경매가 나 세입자가 중간에 이사해야 하는 일을 막으려는 기준입니다.

전세금 2억 원이 집주인 통장을 한 번도 거치지 않는 구조

계약은 집주인, HUG, 세입자 셋이 함께 맺습니다. 법적으로는 집주인과 세입자 사이의 보증금 없는 월세 계약이고, HUG가 세입자 대신 월세를 내고 집주인 대신 보증금 상당액을 맡았다 돌려주는 제3자로 들어갑니다. 그래서 주택임대차보호법의 계약갱신청구권, 임대료 5% 증액 제한, 대항력이 그대로 적용됩니다.

일반 전세, 일반 월세와 나란히 놓으면 무엇이 바뀌는지 분명해집니다.

구분	일반 전세	일반 월세	안심신탁
목돈을 받는 쪽	집주인	집주인(보증금)	HUG
만기 반환 책임	집주인	집주인	HUG
매달 돈이 오가는 길	없음	세입자 → 집주인	HUG → 집주인
월세 연체 걱정	해당 없음	집주인이 부담	없음(HUG 지급)
반환보증·임대보증금보증	세입자가 가입·보증료 부담	보증금이 크면 필요	가입 필요 없음

영국은 잉글랜드·웨일스에서 집주인이 받은 보증금을 30일 안에 정부 승인 기관에 맡기도록 법으로 정해 두고, 다툼이 끝날 때까지 그 돈을 기관이 지킵니다(GOV.UK). 다만 영국 보증금은 대개 몇 주 치 월세 규모입니다. 안심신탁은 전세금 전체를 공공기관이 맡는다는 점에서 규모가 다르고, 대신 집주인 참여가 의무가 아니라 선택입니다.

세입자 월 부담, 전세대출 금리가 전환율보다 낮아야 줄어든다

집주인 쪽 계산은 단순합니다. 2억 원에 연 4.35%를 곱해 12로 나누면 매달 세전 72만 5천 원입니다. 세입자 쪽은 무엇과 비교하느냐에 따라 답이 달라지므로, 같은 집을 보증금 1,000만 원짜리 월세로 빌리는 경우와 견줘 봤습니다.

가정: 전세 시세 2억 원 집 / 월세로 빌리면 보증금 1,000만 원 + 나머지 1억 9,000만 원에 전월세 전환율 적용 / 안심신탁은 예치금 2억 원 중 1억 6,000만 원(80%)을 전세대출, 4,000만 원은 자기 돈. 월세 때보다 더 묶이는 자기 돈 3,000만 원은 연 3.5% 예금에 넣었을 때의 세후 이자(이자소득세 15.4% 뗀 뒤)를 비용으로 셈

집주인: 2억 원 × 4.35% ÷ 12 = 월 72만 5,000원(세전)

세입자, 월세(전환율 4.5%): 1억 9,000만 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 71만 2,500원

세입자, 안심신탁(대출 금리 4.5%): 1억 6,000만 원 × 4.5% ÷ 12 = 60만 원 + 놓치는 예금이자 3,000만 원 × 3.5% × (1 − 0.154) ÷ 12 ≈ 7만 4,000원 = 월 약 67만 4,000원

차이: 월 약 3만 8,500원, 1년이면 약 46만 원 덜 냄

※ 위 금액은 표준 가정에 따른 예시이며, 실제 금액은 개인의 소득 구간·우대금리·계약 조건에 따라 달라집니다.

금리를 4.0%, 5.0%로 바꿔도 전환율과 대출 금리가 같으면 안심신탁 쪽이 월 2만 6천~5만 1천 원 적습니다. 문제는 둘이 다를 때입니다. 대출 금리가 전환율보다 높아지면 어느 지점에서 순서가 뒤집힙니다.

지역 전월세 전환율	월세 부담(1.9억 원분)	안심신탁이 더 싸려면 대출 금리
4.0%	월 63만 3,300원	약 4.19% 미만
4.5%	월 71만 2,500원	약 4.79% 미만
5.0%	월 79만 1,700원	약 5.38% 미만

예를 들어 전환율 4.0%인 동네에서 대출 금리가 5.0%로 나오면 안심신탁 쪽이 월 약 10만 7천 원 더 비쌉니다. 계약 중 월세 전환에 적용되는 법정 상한은 지금 연 5%이지만, 새로 맺는 월세 계약의 전환율은 지역과 집마다 다릅니다(전월세 전환율 계산 참고). 전용 전세대출 금리가 발표되면 이 표에 대입해 보면 됩니다.

참여 전에 걸리기 쉬운 네 가지

세입자가 사는 집은 보증금부터 돌려줘야 한다

지금 전세 세입자가 있는 집을 계약서만 바꿔 안심신탁으로 옮길 수는 없습니다. 기존 계약을 끝내거나 합의해지하고, 집주인이 보증금을 세입자에게 다 돌려준 뒤에야 참여할 수 있습니다. 새 예치금은 HUG로 들어가므로 집주인은 그 돈으로 옛 보증금을 메울 수 없습니다. 반환할 목돈이 따로 있어야 한다는 뜻입니다.

신고서에는 보증금 0원, 월세는 HUG 지급액으로 쓴다

전월세 거래 신고는 집주인과 세입자가 합니다. 구조가 보증금 없는 월세이므로 보증금 칸은 0원, 월임대료 칸은 HUG가 주는 월 수익 금액을 적고, 세입자가 따로 내는 월세가 있으면 더해서 신고합니다. 계약은 HUG가 업무를 맡긴 법무법인이 입회한 자리에서 공인중개사의 중개로 맺습니다(법인 임대사업자·공공주택사업자는 예외).

세금 50% 감면은 아직 '추진'이다

정부는 HUG가 주는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 그 감면액에 붙는 농어촌특별세 비과세를 내세웠습니다. 그러나 조세특례제한법과 농어촌특별세법을 고쳐야 하는 사항입니다. 정부 계획은 2027년 임대소득을 신고하는 2028년 5월 전까지 법 개정을 마치는 것이고, 국회 통과 전까지는 확정이 아닙니다.

중도 해지하면 공실 보조가 없고, 반환 때 일부가 묶일 수 있다

세입자 사정으로 두 사람이 합의하면 중간에 계약을 끝낼 수 있습니다. 다만 그렇게 끝난 계약에는 공실 보조(최대 2개월 치)가 나오지 않습니다. 공실 보조는 계약이 정상 종료된 뒤 다음 세입자도 안심신탁으로 받을 때만 지급됩니다. 집이 상했다는 등 집주인이 이의를 내면 예치금 일부가 유보되고, 2개월 안에 합의가 안 되면 HUG가 법원에 공탁합니다.

다음에 볼 것: 전용 전세대출 금리와 세법 개정안

세입자에게 남은 빈칸은 전용 전세대출의 금리와 한도입니다. 정부는 대출 절차를 연내에 마무리하겠다고 했으니, 발표되면 위 갈림점 표에 금리를 넣어 보면 됩니다. 집주인은 조세특례제한법 개정안 발의 여부를 지켜볼 자리입니다. 해당된다면 모집 공고문을 먼저 확인해 볼 만합니다.

전세금을 떼일까 걱정되는 세입자라면 이미 피해를 입은 경우의 지원책인 전세사기 최소보장제도 함께 보면 이 제도가 왜 나왔는지 이해하기 쉽습니다.

출처

• 국토교통부, 「연체 걱정·월세 부담 없는 '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집」, 대한민국 정책브리핑, 2026.11.4 (본문 및 임대인 모집공고 관련 문답 Q1~Q12) — korea.kr
• 주택도시보증공사 안심전세포털 — khug.or.kr/jeonse
• GOV.UK, Tenancy deposit protection — gov.uk
• 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 국가법령정보센터
• 계산(월 수익·세입자 부담·갈림점): 바리스톡 브루, 표준 가정 예시

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